Kentsel Arazi Düzenlemesi: Kentsel Dönüşüm

Nihat Enver Ülger’in, Kentsel Arazi Düzenlemesi: Kentsel Dönüşüm adlı yeni kitabı, Kent Gelişim Gayrimenkul Geliştirme Taşınmaz Değerleme Bilişim Danışmanlık işbirliğiyle YEM Yayın tarafından yayımlandı.

Prof. Dr. Nihat Enver Ülger, yeni kitabında, bugüne kadar “kentsel dönüşüm” adı altında yapılan uygulamaların dışında ve ötesinde bir bakış açısına gereksinim olduğunun altını çiziyor. Kentlerimizi planlarken, içinde bulunduğumuz doğanın sahibi değil gelecek kuşaklar adına emanetçisi olduğumuz bilinciyle hareket etmeye davet ediyor; kentsel dönüşümün yalnızca depreme dayanıklı, korunaklı, mahremin yaşandığı, hacimler/mekânlar üretmek anlayışının dışında, kamusal insanın yaşam alanları olarak görülmesi gerektiğine dikkat çekiyor. 

Nihat Enver Ülger bu kitabın hazırlanma nedenini şu şekilde açıklıyor: 
“Kentsel arazi düzenlemeleri, kentsel dönüşüm uygulamaları için, yasal dayanaklar ve uygulama örnekleri incelenerek ülkemize özgü, kabul edilebilir, yeni bir uygulama modelini önermek ve buna ilişkin ölçütleri sunabilmektir. Kentlerimizin karşılaştığı sorunlar; alışılagelmişin çok ötesinde, özelliği olan, geleneksel hukuk ve imar uygulama yöntemleri ve anlayışıyla çözümlenemeyecek biçimde karmaşık bir hale gelmiştir. Bu durum kamudan, hak sahiplerine, proje geliştirme uzmanlarına ve yatırımcıya kadar toplumun her kesimini ilgilendiren ve yeni uzmanlık bilgilerini gerektiren özel bir süreç içermektedir. Bunun için özel ve özellikli bir kurguya ve buna dayalı bir stratejiye gerek vardır. Bu nedenle klasik imar uygulaması yerine ülkemizin geldiği yeri anlatan, ‘Özellikli İmar Uygulaması / Kentsel Dönüşüm’ kavramını kullanmak çok daha anlaşılır olacaktır. Kitap, kentsel arazi düzenlemesi olarak adlandırılan özellikli imar/kentsel dönüşüm uygulamalarının nasıl yapılabileceğine ilişkin ayrıntılı bir kurgu ve metodoloji sunma arayışı sonucu ortaya çıkmıştır.”

Ülger, kentsel dönüşüm kavramına yeni bir bakış açısı gerekliliğin önsözde şöyle özetliyor: 
“Çoğu zaman taşınmaz mal, gayrimenkul ve toprak kavramları; ‘arazi’ adı altında ve aynı anlamda kullanılmaktadır. Arazi ise kentsel ve kırsal karakterli olarak iki farklı şekilde tanımlanabilir. Ülkemizde; kentsel araziler üzerinde veya kırsal karakterli olup kentsel kullanım için imara açılan arazilerde yapılan arazi kullanım planları ve bu planlara dayanarak yapılan imar uygulamaları arsa ve arazi düzenlemeleri kapsamında ele alınırken, kırsal karakterin korunduğu arazi düzenlemeleri çoğu zaman tarım arazilerinin toplulaştırması kapsamında ele alınmaktadır. Halbuki yapılan işlem ve uygulamalara bakıldığında; tarım arazilerinde yapılan toplulaştırmanın, kırsal arazilerde yapılan birer imar uygulaması olduğu açıkça görülmektedir. Dolayısıyla ister kentsel ister kırsal karakterli olsun, arazi üzerinde yapılan tüm planlama faaliyetlerinin ve buna dayalı yapılan imar uygulamalarının ‘arazi düzenlemesi/imar uygulaması’ başlığı altında ele alınması daha doğru bir anlayış olacaktır.
Hazırlanan arsa-arazi kullanım-imar planları, ne kadar titizlikle yapılırlarsa yapılsınlar; uygulanmadıkları, yeni mülkiyet ve onun kullanım biçimi olarak tapuya tescil edilmedikleri sürece; emek, zaman, para kaybından başka yarar sağlamazlar. O halde taşınmaz kullanım-imar-planlarının, bir anlam ifade edebilmesi için yapılabilir, edilebilir, yani uygulanabilir olması gerekmektedir. Ancak, her çeşit planın uygulanması, hazırlanmasından çok daha zordur. Bu zorluk imar planlarının uygulanması sırasında tüm açıklığı ile ortaya çıkar.
İmar planlarının uygulanabilmesi; belli bir sistematiği, özel olanakları gerektirir. Bunların başında, güçlü bir plan uygulama isteğinin, iradesinin olması gerekir. Ardından insan haklarına dayalı, çağdaş teknolojiyi kullanan, toplum gereksinmelerini göz önünde tutan, kendi içinde tutarlı, belli bir ideolojisi olan, çok yönlü, aktif bir arsa politikasının araçlarını içeren imar yasasına gerek vardır. Çok iyi eğitilmiş teknik personel ile parasal kaynakların sağlanması da bu alandaki kaçınılmaz zorunluluklardandır. Kurtuluş Savaşı’ndan sonra 1930’lu yıllarda Ankara’nın imar planını yapan Berlin şehircilik uzmanlarından Prof.Dr. Hermann Jansen’in Atatürk’e: ‘Kurtuluş Savaşı’nı kazandınız. Ama Ankara’nın imar planlarının hazırlanmasında benzer iradeyi gösterebilecek misiniz?’ (Atay, 1969) sorusunu sorması, günümüzde, ülkemizin geldiği noktada kendisinin ne kadar haklı olduğunu göstermiştir.
Kentsel arazi düzenlemeleri, kentlerin dönüştürülmesi, insanın kamusal bir varlık olduğu kabulüyle gerçekleştirilmelidir. Kentsel dönüşüm yalnızca depreme dayanıklı, korunaklı, mahremin yaşandığı, hacimler/mekânlar üretmek anlayışının dışında, kamusal insanın yaşam alanları olarak görülmelidir. 
Kentsel dönüşüm bir mülkiyet düzenlemesidir. Bir ülkenin mülkiyete bakışı, anlayışı; o ülkenin rejimini, siyasi, hukuksal ve kurumsal yapılaşmasını, toplumun moral değerlerini ve ekonomik yapısını belirler. Bu nedenle mülkiyete ilişkin düzenlemeler, mülkiyete el atmalar yalnızca bir hacim/mekân yaratma yaklaşımlı basit bir anlayışla gerçekleştirilemez. Bir mülkiyet düzenlemesi olan kentsel arazilerin düzenlenmesi yani imar uygulamaları, yani kentsel dönüşüm yeni bir anlayışla yeni bir kültür yaratarak gerçekleştirilmelidir. 
Kentsel arazilerin düzenlemesi amaçlı arazi kullanım planları yani imar planlarının gerektiği şekilde hazırlanması, uygulanabilmesi, ancak ve ancak bu konudaki yetkili kurum ve kuruluşların güçlü bir şekilde yapılanmasına ve iradesine bağlıdır. Sağlam bir kurumsal yapının oluşturulması ve bu yapının günü birlik politik müdahelelerden etkilenmeden sürekliliğinin sağlanması ise yine yeni bir kültürün oluşturulması ile doğrudan ilişkilidir. 
Ülkemizdeki kentleşme sorunsalı içerisinde kentsel arazi düzenlemelerinde hukuksal ve teknik olarak yeni düzenlemelere ve imar uygulama araçlarına gereksinmeler vardır. Yoğun yapılaşmalar, mevcut arsa düzenlemelerindeki uygulamaya ilişkin sorunlar, imar düzenlemelerinde kentin planlı ya da plansız yoğun yapılaşmış alanlarındaki donatı standartlarının yükseltilmesi, ülkemizin bir gerçeği olan deprem riskine karşın önlem amacıyla yapılacak yenileme ve tamamen yıkım alanlarındaki yapı üretimi gereksinmesi; kentlerin dönüştürülmesi sürecini gündeme getirmektedir. 
Sorun; bunun nasıl yapılacağına ilişkin imar uygulama araçlarının yasal anlamda belirlenmesi, parasal kaynakların sağlanması, yapılabilir, edilebilir imar planının hazırlanması, hazırlanan imar planının uygulanabilirliği; oluşacak yeni mülkiyetlerin dağıtımı ve bunların tapuya tescil işleminin gerçekleştirilmesidir. Bu bir süreci anlatmaktadır. Bu sürecin adı ‘Kentsel Dönüşüm’dür (Ülger, 2008; Ülger, 2009). 
Türkiye’deki kentsel arazi düzenlemeleri ve kentsel dönüşümle ilgili yasal çerçeve özellikle büyükşehir ve yoğun yapılaşmış yerlerde uygulanacak olan kentsel dönüşüm uygulama araçlarının yeterli olmadığını göstermektedir. Yoğun yapılaşmış alanlarda yeni bir imar uygulama yöntemi ihtiyaca yanıt verecektir. Bu da ‘Değer Esaslı Yöntem’dir.
1999 Marmara Depremi ile gündeme gelen kentsel dönüşüm anlayışı 2023 Kahramanmaraş Depremi ile daha fazla görünür olmuş ve öne çıkmıştır. Kentsel dönüşümün bir imar/arsa düzenlemesi olduğu kitap içinde sıklıkla yinelenmiştir. Evet, kentsel dönüşüm bir imar uygulamasıdır. Devasa ekonomik, toplumsal, kriminal sorunların yaşandığı afetlerle karşı karşıya olan ülkemiz şehirlerinin geldiği yerdeki, karşılaştığı bu sorunları çözmede bir kentsel arazi düzenlemesi, imar uygulamasıdır.”

Grafik tasarım ve uygulaması Resul Atabay tarafından yapılan kitabın kapağında, Murat Germen’in, İstanbul’un yaşadığı değişimi/dönüşümü irdelediği “Muta-morfoz” serisinde yer alan fotoğraflarından biri yer alıyor. 
 
Prof.Dr. Nihat Enver ÜLGER Kimdir? 
Prof.Dr. Nihat Enver Ülger, 1976 yılında İstanbul Devlet Mühendislik ve Mimarlık Fakültesi Harita ve Kadastro Mühendisliği bölümünden mezun oldu. 
1983 yılında Yıldız Teknik Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği bölümünden yüksek lisans, 1988 yılında aynı bölümden doktora derecesini aldı. 1986 yılında evlenmiştir.
1988-92 yılları arasında Viyana Teknik Üniversitesi Arazi Ölçme bölümünde yardımcı doçent olarak görev aldı. Bu görevi boyunca Avusturya Arazi Bilgi Sistemlerinin Oluşturulması Projesi’nde yürütücü olarak yer aldı. 
1992 yılında yardımcı doçent olarak göreve başladığı Yıldız Teknik Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği bölümünde, 1993-95 yılları arasında bölüm başkan yardımcısı olarak çalıştı.
1992-96 yılları arasında İstanbul Harita Kadastro Mühendisleri odası yönetim kurulu başkanlığı görevinde bulundu.
1999 yılında doçent unvanı alan Nihat Enver Ülger, aynı zamanda 1999-2000 yılları arasında Türkiye Kalkınma Bankası’nda yönetim kurulu üyeliği yaptı. 
2002-10 yılları arasında İstanbul Üniversitesi, Mühendislik Fakültesi Maden Mühendisliği bölümünde çalıştı.
2006 yılında İstanbul Üniversitesi Maden Mühendisliği bölümünden profesör unvanını aldı. 2004-10 yılları arasında, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nce kurulan İstanbul Metropoliten Planlama ve Kentsel Tasarım Merkezi bünyesinde Kentsel Dönüşüm ve Uygulamaları Bölüm Yöneticiliği yaparak İstanbul’un kentsel dönüşüm vizyonunun belirlenmesinde etkin rol üstlendi. 
Akademik çalışmalarına, 2010 yılında İstanbul Okan Üniversitesi Mühendislik Fakültesi’nde Geomatik Mühendisliği bölümünü kurarak devam etti ve 2022 yılına kadar bölüm başkanı olarak bu görevini sürdürdü. Türkiye’de ilk defa kurulan “Kentsel Dönüşüm Yüksek Lisans Programı” ve “Arazi Yönetimi ve Kullanımı Doktora Programı”ʼnın 2022 yılına kadar yürütücülüğünü yaptı. Birçok lisansüstü ve doktora tezi yaptırdı.
Yaklaşık 30 yıllık uygulama projesi ve akademik deneyimiyle; “kentsel dönüşüm”, “arazi yönetimi”, “imar uygulamaları”, “kadastro”, “değer esaslı imar uygulamaları”, “kırsal arazi düzenlemeleri”, “gayrimenkul değerleme ve geliştirme”, “taşınmaz hukuku” konularındaki çalışmaları ulusal ve uluslararası dergilerde yayımlanmış olan Ülger’in, Türkiye’de Arsa Düzenlemeleri ve Kentsel Dönüşüm, Arazi Yönetimi ve Taşınmaz Mal Değerlemesi (B.C. Ülger ve Ş.N. Yıldız ile birlikte) adlı kitapları da bulunmaktadır. Ülkemizde arazi yönetimi, arazi kullanımı ve kentsel dönüşüm alanlarında çeşitli akademik etkinliklerin düzenlenmesi konusunda öncü rol üstlenen Ülger, 2009 yılında Arazi Yönetim Platformunu kurmuştur ve bu alanda yutiçi ve yurtdışında birçok etkinlik ve çalıştay düzenlenmiştir. 2014 yılında kurduğu “Avrasya Arazi Yönetimi ve Kentsel Dönüşüm Strateji Geliştirme Merkezi”nde, çalışma konularına yönelik proje ve iş geliştirme faaliyetlerini sürdürmektedir.
Yurtiçi ve yurtdışında bir çok konferans, seminer ve çalışmalar yürütmüştür.